Louer en toute sérénité

Les locations ?

A l’heure actuelle, la majorité des logements locatifs sont régis par la loi du 6 juillet 1989, dite Malandin-Mermaz. Il s’agit d’une loi d’ordre public qui n’accepte pas de dérogation sous forme d’arrangement entre bailleur et locataire. Elle concerne tous les locaux loués en France métropolitaine et dans les départements d’Outre-mer, à l’exception des territoires d’Outre-mer.

Combien de temps peut durer un contrat de location ?

Le bailleur doit proposer un bail d’une durée de trois ans, tacitement reconductible pour une durée identique, sauf si le propriétaire donne congé ou si le locataire décide de partir. Les décisions de congé, qu’elles soient prises par le propriétaire ou le locataire, sont très règlementées et doivent, entre autres, être envoyées par lettre recommandée avec accusé de réception. Le locataire sortant doit effectuer un préavis de trois mois, qui commence à compter de la date de réception du recommandé par le bailleur. Ce délai s’applique dès la signature du contrat de location, même si le locataire n’est pas encore entré dans les lieux.

Quelles sont les obligations du bailleur ?

Selon le décret du 30 janvier 2002, le propriétaire doit remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Cela signifie que l’équipement du logement doit être en bon état général. Ainsi, il doit être propre et en état de marche afin de permettre l’installation immédiate du locataire.

Quelles sont les obligations du locataire ?

Le locataire est tenu de payer le loyer et les charges, aux dates prévues. Il doit également habiter  » paisiblement  » le logement loué, selon la destination indiquée dans le contrat de location.
Le locataire est aussi tenu de prendre à sa charge les dégradations et les pertes qui surviennent dans le logement pendant la durée du contrat  » par le fait de personnes issues de sa maison « . Il doit aussi prendre à sa charge l’entretien courant du logement et des équipements mentionnés au contrat et les petites réparations non provoquées par vétusté, malfaçon, vice de construction ou cas de force majeure.

Pour en savoir plus :

www.fnaim.fr
www.anil.org
www.universimmo.com

Les critères de sélection d’un locataire

La sélection d’un locataire est une étape cruciale pour garantir une location sans accroc. Le bailleur a le droit de demander certaines informations pour s’assurer de la solvabilité et de la fiabilité du locataire. Parmi les documents souvent requis, on trouve les trois dernières fiches de paie, une copie de la pièce d’identité, un justificatif de domicile actuel, ainsi que les coordonnées de l’employeur ou la preuve d’une activité professionnelle stable. Il est essentiel que le bailleur vérifie également les antécédents de location du potentiel locataire, comme le respect des précédents préavis et l’état des lieux de sortie.

Il est important de noter que la loi française encadre strictement cette sélection pour éviter toute discrimination. Ainsi, le bailleur ne peut pas exiger de documents comme un extrait de casier judiciaire ou un dossier médical. La Commission Nationale de l’Informatique et des Libertés (CNIL) veille au respect de ces règles.

La gestion des travaux en cours de bail

La question des travaux en cours de bail est souvent source de conflits entre bailleurs et locataires. Selon la loi, le bailleur doit assurer au locataire la jouissance paisible du logement et maintenir celui-ci en état de servir à l’usage prévu par le bail. Cela implique que tout travaux nécessaires à la conservation ou à l’entretien normal du logement sont à la charge du bailleur.

Les travaux qui incombent au locataire sont ceux dits de « menues réparations » ou d’entretien courant. Il est recommandé de définir clairement ces travaux dans le bail pour éviter toute ambiguïté. En cas de travaux importants nécessitant l’accès au logement, le bailleur doit informer le locataire avec un préavis d’au moins trois mois et lui présenter un planning détaillé des interventions.

La sous-location et la colocation

La sous-location est une pratique qui doit être abordée avec prudence. En France, la sous-location d’un logement est soumise à l’accord écrit du bailleur et le loyer perçu par le locataire principal ne doit pas excéder celui qu’il paie lui-même. Concernant la colocation, elle est de plus en plus prisée, notamment chez les étudiants et les jeunes actifs. Le bailleur doit alors établir un contrat adapté, souvent un bail unique avec une clause de solidarité, ou des baux individuels pour chaque colocataire.

La colocation implique également une gestion différente des dépôts de garantie, des loyers et des charges. Il est conseillé de mettre en place un compte bancaire joint pour les colocataires afin de simplifier la gestion des paiements et de sécuriser les transactions pour toutes les parties.

Les assurances et garanties locatives

Les assurances jouent un rôle essentiel dans la protection des intérêts du bailleur et du locataire. Le locataire est tenu de souscrire une assurance habitation couvrant au moins les risques locatifs. Cependant, pour une couverture plus complète, il est conseillé de choisir une assurance qui inclut également la responsabilité civile et les dommages aux biens.

Le bailleur, de son côté, peut opter pour une Garantie des Loyers Impayés (GLI), qui lui assure une indemnisation en cas de défaillance du locataire. Il existe également la Garantie Visale, un dispositif de cautionnement gratuit proposé par Action Logement, qui couvre les loyers impayés pendant les trois premières années du bail.

• Assurance habitation obligatoire pour le locataire
• Garantie des Loyers Impayés (GLI) pour le bailleur
• Garantie Visale comme alternative gratuite à la GLI

En conclusion, la location immobilière est un domaine régi par des lois précises qui visent à équilibrer les droits et les devoirs des bailleurs et des locataires. Une bonne connaissance de ces règles et une communication claire entre les parties sont essentielles pour louer en toute sérénité. En suivant les directives et