Jouissant d’une identité juridique propre, la Société civile immobilière (SCI) est une société créée dans l’objectif de gérer un ou plusieurs biens immobiliers à l’opposition des sociétés commerciales qui ont comme objectif de partager les bénéfices entre ses associées. Cette forme juridique permet une transmission plus facile des biens immobiliers et donne droit à plusieurs avantages fiscaux.
Cependant, il faut bien prendre en considération certaines contraintes imposées par la SCI avant de vous lancer dans sa création.
La SCI en bref
La Société Civile Immobilière (SCI) est l’association d’au moins deux personnes dans le but de posséder et gérer en commun un patrimoine immobilier. Cette structure sociétaire permet de générer des revenus complémentaires et faciliter la transmission d’un bion immobilier. C’est ainsi que sa forme la plus connue est la SCI familiale, que le lien de parenté entre ses associés constitue son principal fondement. Il existe, bien évidemment, d’autres formes de la SCI comme la :
- La SCI d’attribution
- La SCI à capital variable: la société se compose de deux capitaux, un seuil et un plafond. L’intervalle entre les deux permet aux associés de modifier librement le capital de la société.
- La SCI construction-vente
- La SCI fixe: le capital est fixe. Pour le changer, les associés doivent entreprendre une procédure judiciaire coûteuse et contraignante.
Toutefois, il ne faut pas confondre la SCI avec la SCPI (société civile de placement immobilier).
Les particularités de la SCI
La création d’une société civile immobilière nécessite l’association d’au moins deux personnes morales ou physiques, peu importe leur nationalité. Aucun capital de départ n’est requis. Une fois la société créée, un ou plusieurs gérants sont nommés. Ces derniers peuvent être à la fois associés ou non, ce qui définira par la suite la nature du statut social et fiscal de la SCI.
La rédaction du statut social doit tenir absolument compte de quelques éléments comme le nombre d’associés, la durée de leur association (maximum 99 ans), la répartition des parts sociales et le fonctionnement de la société.
Le cas d’une SCI familiale
Comme son nom l’indique, la SCI familiale est constituée de l’association des membres d’une même famille en vue de gérer un patrimoine immobilier à leur possession. Dans ce cadre, chaque membre se doit d’apporter une quote-part en contrepartie des parts sociales reçues. Si un gérant est désigné dans la foulée pour assurer la gestion du quotidien, une assemblée familiale vote généralement les décisions stratégiques de la société, en fonction de la majorité définie par les statuts.
Cette intervention du Maitre Yves Clement sur France 3 vous aidera à mieux comprendre l’intérêt de créer une SCI familiale.
Les avantages de la SCI
Les principales raisons qui poussent à créer une SCI sont généralement la facilité de la gestion du patrimoine en question et l’accès à des dispositifs fiscaux avantageux. En effet, la SCI facilite en premier lieu la transmission du bien immobilier ce qui pallie la précarité de l’indivision. Ceci permet aux héritiers d’éviter les conflits lors de la prise de décisions, puisque la SCI existe : le ou les gérants doivent prendre les décisions jugées bonnes pour le bien de la société ce qui maintient une organisation stable sur la durée entre les héritiers. De même, lorsque l’un d’eux décide de vendre ses parts, il n’y a pas obligation de vendre le bien immobilier.
Sur le plan fiscal, la SCI permet un plus faible coût de succession à la suite de la déduction d’impôt obtenu sur les droits de mutation ou lors d’une donation ou transmission du bien immobilier. Pour faire simple, la donation des parts d’une SCI (dans une opération de transmission) tient compte des dettes de la SCI, ce qui implique que le montant de droits de donation à payer peut se revoir à la baisse à cause de la comptabilisation des dettes.
L’autre avantage fiscal d’une SCI, c’est que les droits de donation s’appliquent après un abattement fiscal renouvelable après 15 ans, ce qui laisse la possibilité de transmettre un bien immobilier à presque zéro dépenses en donnant des parts sociales tous les 15 ans. Pareil lors de cession de parts sociales, une exonération d’impôts s’applique aux plus-values après 15 ans de détention.
Dans le cas de location du bien immobilier, il est possible de déduire les intérêts versés des travaux réalisés qui ont été appliqués au chiffre d’affaire. Si la société est déficitaire, le déficit se répercute sur le revenu fiscal des associés au prorata de leurs contributions (parts sociales) avec un plafond de 10700 € chacun.
Les contraintes de la SCI
Avant de vous lancer dans la création d’une SCI, tenez-vous informés des quelques inconvénients qui peuvent ralentir le fonctionnement de la société. D’abord, vous serez toujours amenés à consulter des spécialistes de la gestion des patrimoines immobiliers pour mieux vous conseiller le cas échéant. Il est ainsi important de savoir que les associés sont juridiquement responsables de leur bien immobilier ce qui peut se répercuter sur leur patrimoine personnel en cas de dettes de la SCI.
Toutefois, les majeures contraintes touchent principalement la SCI familiale dans laquelle les liens de parenté peuvent compliquer la résolution de certaines problématiques comme dans le cas de la location meublée qui est considérée par la loi française comme une activité commerciale à part entière. De l’autre côté, la tenue d’une comptabilité régulièrement mise à jour dans un cadre familial peut constituer un défi pour le gérant-associé.
La SCI prive également les associés de certains avantages bancaires comme les plans épargnes logement ou les prêts à taux 0.